所有者不明土地等の「発生予防」と「利用の円滑化」を目的に、
不動産登記法及び民法の一部を改正する法律
相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
が令和3年4月21日に国会で成立、同28日に公布されたことは、既にご承知のことと思います。そのうち、民法の一部を改正する法律が令和5年4月1日からいよいよ施行されます。その主な改正項目について、概要を改めて確認しておきましょう。
【土地・建物に特化した財産管理制度の創設】
所有者不明であったり管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させたりする等で従来から問題視されていましたが、これを適切に管理するための財産管理制度がありませんでした。そこで、以下のような制度が新たに設けられます。
①所有者不明土地・建物の管理制度
所有者不明の土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てて当該土地・建物の管理人を選任してもらうことができるようになります。管理人は、裁判所の許可を得れば、当該土地・建物を売却することも可能です。
②管理不全状態にある土地・建物の管理制度
所有者が適切な管理をしていないために他人の権利が侵害されるおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てて管理人の選任をしてもらうことができるようになります。これにより、破損が生じている擁壁の補修工事や、ゴミの撤去・害虫の駆除等を管理人に依頼することも可能となり、土地・建物の適切な管理が期待できます。
【共有制度の見直し】
土地・建物に関して所在等が不明な共有者がいる場合、その利用について共有者間の意思決定ができなかったり、処分ができずに公共事業や民間取引の阻害要因となってしまったりしていました。また、共有物一般についての従来の法律がそもそも今の時代に合っていないという問題点もありました。
そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われます。
①共有物を利用しやすくするための見直し
(ア)売却や増改築等、共有物に変更を加える場合は共有者全員の同意が原則ですが、形状又は効用の著しい変化を伴わない軽微変更については、持分の過半数で決定することができるように要件緩和されます。代表的な軽微変更としては、砂利道のアスファルト舗装や、建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事が挙げられます。
(イ)短期（建物3年以下・土地5年以下）の賃借権等の設定については共有者の持分の過半数で決定できることが明確化されます。ただし、借地借家法の適用のある賃借権の設定は、約定期間内での終了が確保されず、結果として短期で終わらない可能性があるため、基本的に共有者全員の同意がなければ無効となります。
(ウ)所在不明な共有者がいる場合、他の共有者が地方裁判所に申し立ててその決定を得ることで、残りの共有者の同意のみで共有物の管理・変更行為が可能となります。
②共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入
所在不明な共有者がいる場合、他の共有者は、地方裁判所に申し立ててその決定を得ることで、所在不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて当該不動産全体を第三者に譲渡したりすることができるようになります。これにより、共有者不明のためにストップしていた事業も、円滑に進められることが期待できます。
【遺産分割に関する新たなルールの導入】
相続開始と同時に、遺産（土地・建物や預金など）は法定相続人全員の遺産共有状態となりますが、その後、遺産分割がされないまま長期間放置されると、遺産の管理・処分が困難になります。また、遺産分割においては寄与分や特別受益を考慮した具体的相続分を算定するのが一般的ですが、長期間経過するうちにその証拠等がなくなってしまうといった問題もあります。更に、そのような状態の下で相続人の一部が所在不明となり、所有者不明土地が生じることも少なくありません。
そこで、早期の遺産分割を促進する仕組みが新たに設けられます。
①相続開始から10年経過後の遺産分割のルール
被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、寄与分や特別受益の主張はできず、原則として法定相続分によることとなります。
②改正法の施行前に相続が開始した場合の遺産分割の取扱い
改正法の施行日前に開始した相続についても、改正法による新ルールが適用されます。ただし、経過措置により猶予期間が設けられ、「相続開始時から10年経過時」又は「改正法施行日から5年経過時」のいずれか遅い時が具体的相続分による遺産分割の期限となります。
前記の改正点のうち、特に「共有制度の見直し」と「遺産分割に関する新たなルールの導入」については、従来の権利を一部制限する内容が含まれています。共有不動産をお持ちの方や、発生済みの相続に関して遺産分割が未了の方は、注意が必要です。改正法施行前に現状の問題点を解消しておくことが望ましいでしょう。
まずは、当社にお気軽にご相談ください。
